최근 집값 하락으로 인해 전세사기 피해가 우려되고 있습니다. 전세사기 피해자는 거의 사회초년생이나 신혼부부들이어서 더욱더 각별한 주의가 필요한 상황이며, 피해를 최소화하기 위해 전세보증보험에 미리 가입을 해두어 전세사기에 확실하게 대비하는 자세가 필요해 보입니다. 전세사기를 피해 갈 수 있는 방법에 대해 정확하게 숙지하시고 잘 대처해 나가셨으면 좋겠습니다.
전세사기 피하는 계약방법
전세 사기 피해자들이 늘어나게 되면서 이를 방지하기 위해 정부에서도 전세사기 피해대책을 마련하여 전세사기로 피해자들이 보호받을 수 있도록 지원하고 있습니다. 전세 계약을 진행하기 전 금액이 저렴하다고 해서 무작정 계약을 진행해서는 안되며, 계약 전 전세사기 피해를 입지 않기 위해서는 등기부등본과 건축물대장의 용도 확인을 반드시 확인해야 합니다.
1. 주변 매매가, 전세가 확인하기
주변 시세보다 많이 저렴하거나 비싸다면 깡통전세 사기인지 의심해봐야 합니다. 매매가와 전세가는 인터넷 또는 오프라인을 통해 확인할 수 있습니다.
① 인터넷 실거래 확인방법
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 국토교통부 모바일 앱에서 부동산 실거래정보
- 한국부동산원 부동산테크
- 시세정보업체 (ex : 네이버, 직방, 다방 등)
② 오프라인 실거래 확인방법
- 인근 부동산에 방문해 공인중개사에게 물어보기
2. 주택임대차 표준계약서 사용하기
대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내받고 계약해야 되며, 주택임대차계약증서에는 임대인, 임차인의 인적사항 및 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀있어야 합니다.
꼭 들어가야 하는 사항이 기본적으로 들어가 있는게 주택임대차표준계약서이기 때문에 공인중개사에게 표준계약서를 사용해 달라고 요청해야 됩니다.
요청하지 않아도 대부분 표준계약서를 사용하고 있으나, 일부 표준계약서로 작성해주지 않는 곳이 있어 혹시 모르니 계약서를 인터넷으로 확인해 본 후 요청하시면 됩니다.
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인하기
전세보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제되므로 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인해야 됩니다. 이는 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 알 수 있습니다.
부동산 계약할 때 근저당과 전세권을 확인하기 위해서는 '인터넷 등기부' 홈페이지에서 등기부등본을 열람해야 됩니다. 등기부등본 열람 시 700원의 수수료가 발생됩니다.
등기부등본의 구성은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘며, 등기부등본 열람 후 [을구]에서 근저당 및 전세가를 확인해 주시면 됩니다. [을구]에는 소유권 이외에 모든 사항들이 기록됩니다. [을구]에서 가장 중요하게 확인해봐야 할 것은 근저당에 대한 부분이며, 채권최고액이 얼마가 있는지 확인해야 됩니다. 채권최고액은 최대한도로 은행에서 융자받을 수 있는 한도 금액으로 채권최고액은 보통 채권액의 120% 정도로 설정합니다.
① 표제부
- 표제부에는 부동산에 대한 기본적인 정보가 기재되어 있으며, 건물 내역을 잘 확인해야 됨
- 주거용 건물이 아닐 경우 보증보험 가입이 안되고 전세 자금 대출이 어려움
② 갑구 (소유권 관련 권리관계)
- 임대인(소유자)을 확인할 수 있음
- 가처분, 가등기, 예고등기, 가압류, 압류, 경매에 대한 기록도 확인 가능
③ 을구 (소유권 외 권리관계)
- 소유권 이외의 모든 사항들을 확인할 수 있음
- 저당권, 전세권, 지역권, 지상권도 확인 가능
4. 임대인의 세금 체납여부 확인하기
미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 세금 체납여부를 확인하면 전세피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 알 수 있습니다.
임대인의 세금 체납여부는 임대인의 납세증명서를 발급받으면 확인할 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급이 가능하며, 온라인은 '정부 24'에서 국세, 지방세 모두 발급이 가능합니다.
5. 선순위 보증금 확인하기
다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 선순위 보증금 확인이 중요하며, 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 알 수 있습니다.
임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 '확정일자 부여현황'을 발급받으면 되며, 온라인으로 이용 시 '인터넷 등기부' 홈페이지에서 '확정일자 부여현황'을 열람하여 확인 가능합니다. '확정일자 부여현황' 열람 시 500원의 수수료가 발생됩니다.
전세사기 피해 예방을 위해 사전 서류 확인은 필수입니다. 전세 구할 때 주변 시세 확인을 꼭 하시고 매매가와 전세가 차이가 적거나 없을 경우 깡통전세일 가능성이 높기 때문에 주의하시기 바랍니다.
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